Bail commercial : des modifications apportées par la loi LME quant au délai de préavis à observer pour le congé

La loi LME du 4 août 2008 a modifié les dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce, lequel dispose désormais : « Les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. »

Avant l’intervention de la loi LME, il n’y avait pas de référence au « dernier trimestre civil ». Ainsi, un congé devait être donné six mois au moins à l’avance.

Dorénavant, il convient d’intégrer cette notion de « dernier trimestre civil » pour calculer le moment où il faut faire délivrer son congé.

Cette nouvelle rédaction permet d’envisager deux hypothèses :

1. Le congé est donné pendant le cours de la tacite reconduction lorsque le bail n’a pas été renouvelé et se poursuit après son terme.
2. Le congé est donné pour le terme contractuel du bail ou pour la fin d’une période triennale.

1. Dans le premier cas, le préavis sera de six mois, augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil qui suivra l’expiration du délai de six mois.

2. Dans le second cas, un problème peut se poser si le terme contractuel ne coïncide pas avec le dernier jour d’un trimestre civil.

En effet, prenons l’exemple d’un bail conclu le 1^er mai 1994 se terminant le 30 avril 2013. Le congé doit être donné par exploit d’huissier au moins six mois à l’avance, soit au plus tard le 31 octobre 2012. Mais, dans ce cas, le congé n’est pas donné « pour le dernier jour du trimestre civil ».

Est-ce le trimestre civil précédant le terme, soit le 31 mars 2013 ? dans ce cas-là, le congé doit-il être signifié au plus tard le 30 septembre 2012 ?

Ou bien est-ce le trimestre civil suivant le terme, soit le 30 juin 2013 ? dans ce cas, on conservera la signification du congé pour le 31 octobre 2012 avec un bail courant jusqu’au 30 juin 2013 ?

On notera que, sur ces points, la question n’est pas tranchée et que la doctrine est divisée.

En conséquence, et par mesure de précaution, on conseillera de décompter le délai de préavis sur la durée la plus longue, soit une signification du congé pour le dernier jour du trimestre précédant le terme contractuel du bail.